چرا تمدید وام مسکن در کانادا منصفانه نیست؟

سازمان نظارت مالی کانادا عدم تعادل در تست استرس وام مسکن هنگام تمدید را تایید کرد

سرپرستِ مؤسسات مالی کانادا، پیتر راتلج، روز سه‌شنبه در پارلمان به نگرانی‌های مطرح‌شده درباره‌ی تست استرس وام مسکن در زمان تمدید، رسیدگی کرد.

در ماه مارس، اداره‌ی رقابت کانادا پیشنهاد کرد که OSFI تست استرس را برای کانادایی‌هایی که وام مسکن خود را تمدید می‌کنند، حذف کند. آن‌ها استدلال کردند که این کار باعث می‌شود صاحبان خانه راحت‌تر بتوانند به دنبال نرخ‌های بهتر بگردند و رقابت بین وام دهندگان را افزایش دهد.

آقای راتلج با تایید این موضوع، گفت: «اگر من یک خریدار خانه بودم که با این وضعیت روبرو می‌شدم، احساس می‌کردم که تعادل وجود ندارد.»

او توضیح داد که از دیدگاه OSFI، اعمال مجدد تست استرس هنگام تغییر وام‌دهنده، تضمین می‌کند که صاحبان خانه برای وام‌دهندگان جدید دارای شرایط مورد نیاز میباشند و این موضوع با اصلِ ارزیابی دقیق اعتبار هنگام صدور اعتبار جدید مطابقت دارد.

برای وام‌های مسکن بیمه‌شده، نیاز به ارزیابی مجدد اعتبار در زمان تمدید، اهمیت کمتری دارد زیرا در این حالت، ریسک بر عهده‌ی بیمه‌گر وام مسکن است نه وام‌دهنده‌ی جدید.

OSFI مسئول اجرای تست استرس است که بر اساس آن، دریافت‌کنندگان وام باید واجد شرایط دریافت وام با نرخ بهره‌ی ۵.۲۵ درصد یا دو درصد بالاتر از نرخ قرارداد (هرکدام که بالاتر باشد) باشند. این قانون در مورد وام‌های مسکنِ بدون بیمه اعمال می‌شود و هدف آن اطمینان از توانایی اقساط ماهانه‌ی بالاتر توسط دریافت‌کنندگان وام در صورت افزایش نرخ بهره است.

هدف از تست استرس، محافظت از وام‌دهندگان و حفظ ثبات در بازار مسکن با محدود کردنِ سقف مبلغ وام و ارزش خانه‌ای است که یک دریافت‌کننده‌ی وام می‌تواند خریداری کند.

با این حال، اعمال تست استرس بسته به اینکه صاحبان خانه وام مسکن خود را با بانک فعلی تمدید کنند یا به بانک جدیدی بروند، متفاوت است.

صاحبخانه‌هایی که با بانک فعلی خود تمدید می‌کنند، نیازی به گذراندن مجدد تست استرس ندارند، صرف نظر از اینکه وام آن‌ها بیمه‌شده باشد یا نه. در همین حال، کسانی که با وام‌های مسکن بدون بیمه به بانک جدیدی منتقل می‌شوند، باید دوباره شرایط تست استرس را پشت سر بگذارند، در حالی که این الزام برای دارندگان وام‌های بیمه‌شده وجود ندارد.

هیچ تغییری در حال حاضر برنامه‌ریزی نشده است

سازمان نظارت مالی کانادا علی‌رغم اذعان به عدم انصاف، در حال حاضر حذف تست استرس برای وام‌های مسکن بدون بیمه در زمان تمدید را در نظر نمی‌گیرد.

آقای راتلج توضیح داد که حفظ تست استرس بخشی از مسئولیت گسترده‌تر برای حفظ استانداردهای قوی ارزیابی اعتبار در کل صنعت وام‌دهی است.

او گفت: «اگر یک استاندارد ارزیابی اعتبار را کاهش دهید، احتمالا مجبور خواهید بود استانداردهای دیگری را نیز کاهش دهید، و وظیفه‌ی ما ایجاب می‌کند که در این زمینه کاملا مراقب باشیم.»

آقای راتلج اشاره کرد که OSFI برای رسیدگی به عدم تعادلی که دریافت‌کنندگان وام‌های مسکن بدون بیمه با آن مواجه هستند، به دنبال راه‌های دیگری نیز است.

او خاطرنشان کرد: «من فکر می‌کنم این یک انتقاد به حق است که به OSFI گفته شود، ‘آیا می‌توانید کار دیگری انجام دهید تا این عدم تعادل از بین برود؟’ ما در حال بررسی آن هستیم و فکر می‌کنم این انتقاد منصفانه است.»

آخرین تصمیم OSFI که در دسامبر ۲۰۲۳ گرفته شد، تست استرس وام مسکن را در سطح فعلی خود نگه داشت.